อัปเดตทิศทางอสังหาฯ อาเซียน ผู้คนยังอยากมีบ้านแม้มีความท้าทายรออยู่รอบด้าน

โดย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้
 

 
การชะลอตัวของเศรษฐกิจโลก ประกอบกับภาวะเงินเฟ้อที่สูงขึ้น ส่งผลให้หลายประเทศในภูมิภาคอาเซียนต้องปรับดอกเบี้ยนโยบายเพื่อผ่อนคลายผลกระทบจากสถานการณ์เศรษฐกิจ  ข้อมูลจากรายงานการวิเคราะห์แนวโน้มเศรษฐกิจในภูมิภาคเอเชีย ฉบับเดือนกันยายน 2566 ของธนาคารพัฒนาเอเชีย (ADB) คาดว่าเศรษฐกิจกำลังพัฒนาในภูมิภาคเอเชียและแปซิฟิกในปี 2566 จะเติบโตที่ 4.7% ซึ่งปรับลดลงจากเดิม 4.8% ที่เคยคาดการณ์ไว้เมื่อเดือนเมษายนที่ผ่านมา และคาดการณ์ว่าเศรษฐกิจไทยจะเติบโตที่ 3.5% โดยมีปัจจัยบวกมาจากการบริโภคภาคเอกชนและภาคการท่องเที่ยว รวมทั้งการจัดตั้งรัฐบาลใหม่ ต่างจากประเทศเพื่อนบ้านอย่างสิงคโปร์, มาเลเซีย และเวียดนามที่มีการปรับลดการคาดการณ์เศรษฐกิจลงจากเดิม (เหลือ 1.0%, 4.5% และ 5.8% ตามลำดับ) ที่ยังมีความท้าทายทั้งในและนอกประเทศรุมล้อมอยู่ ซึ่งล้วนส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อและความเชื่อมั่นในการใช้จ่ายของผู้บริโภคในประเทศนั้น ๆ รวมทั้งการเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์ซึ่งต้องอาศัยการเติบโตทางเศรษฐกิจช่วยขับเคลื่อนเช่นกัน
 
ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของไทย เผยข้อมูลจากแบบสอบถามความคิดเห็นของผู้บริโภคที่มีต่อตลาดที่อยู่อาศัย DDproperty Thailand Consumer Sentiment Study และแบบสอบถามความคิดเห็นของผู้บริโภคในอาเซียนรอบล่าสุด (ประกอบด้วยประเทศไทย, สิงคโปร์, มาเลเซีย และเวียดนาม) จากเว็บไซต์ในเครือพร็อพเพอร์ตี้กูรู กรุ๊ป (NYSE: PGRU) พบว่า ดัชนีความเชื่อมั่นด้านอสังหาริมทรัพย์โดยรวมของทั้งภูมิภาคส่วนใหญ่ยังทรงตัว มีเพียงดัชนีความเชื่อมั่นของชาวไทยที่ปรับเพิ่มขึ้นสูงที่สุดในอาเซียนมาอยู่ที่ 50% ตามมาด้วยของชาวมาเลเซียอยู่ที่ 45% ส่วนชาวสิงคโปร์และชาวเวียดนามมีดัชนีความเชื่อมั่นเท่ากันที่ 43% ขณะเดียวกัน ความพึงพอใจในสภาพตลาดที่อยู่อาศัยปัจจุบันนั้นมีความแตกต่างไปตามบริบทแวดล้อมของแต่ละประเทศ แม้ความพึงพอใจในสภาพตลาดที่อยู่อาศัยของชาวไทยจะทรงตัวอยู่ที่ 65% แต่ก็ยังสูงที่สุดในอาเซียน ตามมาด้วยชาวมาเลเซียอยู่ที่ 56% และเป็นประเทศเดียวที่ปรับเพิ่มในรอบนี้ ขณะที่ชาวเวียดนามอยู่ที่ 50% ส่วนชาวสิงคโปร์อยู่ที่ 37% ซึ่งต่ำกว่าทุกประเทศในตลาดอาเซียน 
 
อย่างไรก็ตาม แม้อสังริมหาทรัพย์จะเป็นทรัพย์สินที่มีราคาสูง แต่ยังมีโอกาสต่อยอดลงทุนได้ในระยะยาว จึงทำให้มากกว่าครึ่งของผู้บริโภคในอาเซียนยังคงมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยอยู่ไม่น้อย โดยเกือบ 2 ใน 3 ของชาวสิงคโปร์ (64%) วางแผนซื้อที่อยู่อาศัยภายใน 1 ปีข้างหน้า ตามมาด้วยชาวเวียดนาม (61%) ชาวมาเลเซีย (56%) และชาวไทย (53%) ซึ่งต่ำกว่าประเทศอื่นในตลาดอาเซียน สวนทางกับดัชนีความเชื่อมั่นด้านอสังหาริมทรัพย์และความพึงพอใจในสภาพตลาดที่อยู่อาศัยที่ชาวไทยครองอันดับหนึ่ง สะท้อนให้เห็นว่ายังมีปัจจัยแวดล้อมอื่น ๆ ที่มีอิทธิพลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย นอกจากนี้ผลกระทบทางการเงินยังผลักดันให้คนรุ่นใหม่เลือกเช่าแทนจนเกิดเป็นเทรนด์ Generation Rent ในปัจจุบัน
 
ภาครัฐสนับสนุนให้คนอาเซียนมีบ้านมากแค่ไหนในยุคดอกเบี้ยขาขึ้น 
นอกจากการเติบโตทางเศรษฐกิจแล้ว อัตราดอกเบี้ยยังถือเป็นปัจจัยสำคัญอันดับต้น ๆ ที่มีผลต่อการตัดสินใจเลือกซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค โดยผู้บริโภคในอาเซียนส่วนใหญ่กว่า 3 ใน 4 ต่างมีความคิดเห็นไปในทิศทางเดียวกัน โดยชาวมาเลเซีย 86% มองว่าอัตราดอกเบี้ยของสินเชื่อที่อยู่อาศัยอยู่ในระดับสูง รองลงมาคือชาวสิงคโปร์อยู่ที่ 81%, ชาวไทยอยู่ที่ 76% และชาวเวียดนามอยู่ที่ 75% 
 
การรับรู้ของชาวอาเซียนต่อความพยายามของภาครัฐที่จะทำให้ที่อยู่อาศัยมีราคาจับต้องได้มีทิศทางลดลง โดยมีเพียงชาวเวียดนามแค่ 50% ที่มองว่ารัฐบาลมีความพยายามเพียงพอที่จะช่วยให้ซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองได้ หลังจากมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยหลายครั้งในปีนี้และออกมาตรการช่วยเหลือภาคอสังหาฯ อย่างต่อเนื่อง ตามมาด้วยชาวสิงคโปร์ (24%) ชาวมาเลเซีย (20%) และชาวไทย (15%) ซึ่งต่ำที่สุดในอาเซียน เนื่องจากยังไม่มีความชัดเจนเกี่ยวกับนโยบายกระตุ้นการเติบโตของตลาดอสังหาฯ หรือออกมาตรการช่วยเหลือใด ๆ เพิ่มเติมจากที่มีอยู่เดิม 
 
สะท้อนให้เห็นว่า ผู้บริโภคโดยเฉพาะในกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ยังคงต้องการมาตรการช่วยเหลือและส่งเสริมการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยจากภาครัฐควบคู่ไปกับการขับเคลื่อนการเติบโตทางเศรษฐกิจ ท่ามกลางความไม่แน่นอนของสภาพเศรษฐกิจ ภาวะเงินเฟ้อ และอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นนี้ หากภาครัฐเข้ามามีบทบาทในการกระตุ้นภาคอสังหาฯ ด้วยกลไกช่วยเหลือที่ตรงจุด เชื่อว่าจะส่งผลให้ผู้บริโภคตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น
  

 
เกาะติดเทรนด์ที่อยู่อาศัยชาวอาเซียน “ความท้าทายการเงิน” กับดักของคนอยากมีบ้าน
ข้อมูลจากแบบสอบถามความคิดเห็นของผู้บริโภคที่มีต่อตลาดที่อยู่อาศัยล่าสุดใน 4 ตลาดหลักของอาเซียน เผยให้เห็นมุมมองและความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค แม้จะเผชิญความท้าทายจากเศรษฐกิจ ภาวะเงินเฟ้อ และอัตราดอกเบี้ยที่เป็นปัจจัยสั่นคลอนสภาพคล่องทางการเงินอย่างต่อเนื่อง แต่ถึงอย่างไรการซื้อที่อยู่อาศัยก็ยังคงเป็นหนึ่งในเป้าหมายที่ชาวอาเซียนให้ความสำคัญ 
•    มากกว่าครึ่ง (51%) ของชาวสิงคโปร์ที่ไม่ได้เป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยมองว่าการจะมีบ้านหลังแรกเป็นของตัวเองมีความยาก โดยมีค่าเฉลี่ยสูงในกลุ่มผู้ที่มีสถานะโสด (55%) ขณะที่คู่สมรสที่มีบุตรก็มีมุมมองเช่นเดียวกัน (49%) อันเป็นผลมาจากความท้าทายต่าง ๆ ที่สะสมมาอย่างต่อเนื่องทั้งจากภาวะเงินเฟ้อ ค่าครองชีพสูง และราคาอสังหาฯ ที่เป็นปัจจัยขัดขวางการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในเวลานี้ ซึ่งมากกว่าครึ่ง (53%) ของชาวสิงคโปร์เผยว่าจะชะลอแผนซื้อที่อยู่อาศัยออกไปก่อนจนกว่าสถานการณ์เงินเฟ้อจะดีขึ้น ขณะที่ผู้เช่าส่วนใหญ่ (37%) วางแผนจะเช่าต่ออีกไม่เกิน 2 ปีและจะซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง อย่างไรก็ดี หากเผชิญสถานการณ์ที่โครงการขึ้นค่าเช่า ผู้เช่าเกือบครึ่ง (44%) จะเลือกมองหาโครงการอื่นที่มีค่าเช่าถูกกว่าแทน และ 37% จะลดการใช้จ่ายอื่น ๆ เพื่อนำมาจ่ายค่าเช่าที่สูงขึ้นนี้

สำหรับปัจจัยภายในที่มีผลต่อการตัดสินใจเลือกซื้อหรือเช่าที่อยู่อาศัยของประชากรสิงคโปร์นั้น มากกว่า 2 ใน 3 (71%) ให้ความสำคัญกับขนาดที่อยู่อาศัยมากที่สุด ตามมาด้วยราคาเฉลี่ยต่อพื้นที่ใช้สอย 69% ส่วนประเภทที่อยู่อาศัย และสิ่งอำนวยความสะดวกภายในที่พัก มีสัดส่วนเท่ากันที่ 39% ขณะที่ปัจจัยภายนอกโครงการที่มีผลต่อการตัดสินใจนั้น มากกว่าครึ่ง (58%) มองว่าต้องสามารถเดินไปยังสถานีรถไฟฟ้า MRT (Mass Rapid Transit) ได้ ซึ่งถือเป็นระบบขนส่งสาธารณะหลักที่เดินทางได้สะดวกและรวดเร็ว ตอบโจทย์การใช้ชีวิตของชาวสิงคโปร์ ตามมาด้วยทำเลที่ตั้งของโครงการ (46%) และสิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการ (45%) 
 
•    เหตุผลสำคัญที่ชาวมาเลเซียวางแผนซื้อที่อยู่อาศัยในอีก 1 ปีข้างหน้า ส่วนใหญ่เน้นไปที่การลงทุนเป็นหลัก โดยเกือบครึ่ง (46%) ซื้อเพื่อลงทุนในสินทรัพย์ ตามมาด้วยซื้อเพื่อลงทุนหารายได้จากค่าเช่า (43%) มีเพียง 25% เท่านั้นที่ซื้อเพราะต้องการพื้นที่ส่วนตัว ซึ่งปัจจุบันมีผู้ที่วางแผนซื้อที่อยู่อาศัยเพียง 27% เท่านั้นที่มีเงินออมเพียงพอที่จะซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง ขณะที่มากกว่าครึ่ง (54%) เผยว่าเก็บเงินได้เพียงครึ่งทางเท่านั้น ส่วนอีก 18% ยังไม่ได้เริ่มแผนเก็บเงินใด ๆ อย่างไรก็ตาม ความสามารถในการใช้จ่ายยังคงเป็นความท้าทายของคนหาบ้าน โดยชาวมาเลเซียส่วนใหญ่ (41%) เผยว่าหน้าที่การงานที่ไม่มั่นคงและรายได้ที่ไม่แน่นอนถือเป็นอุปสรรคสำคัญในการขอสินเชื่ออสังหาฯ ตามมาด้วยมีเงินดาวน์ไม่พอ 39% และไม่มีเอกสารประกอบที่เพียงพอ 24% ด้านเหตุผลหลักของผู้ที่เลือกเช่าที่อยู่อาศัยนั้น เกือบ 2 ใน 3 (65%) เผยว่าไม่มีเงินเก็บเพียงพอในการซื้อที่อยู่อาศัยในตอนนี้ ขณะที่ 32% มองว่าที่อยู่อาศัยมีราคาแพงเกินไป จึงเลือกเก็บเงินไว้แทน และ 24% ไม่เห็นความจำเป็นหรือความเร่งด่วนที่ต้องซื้อ 
 
อย่างไรก็ดี ราคาขายเฉลี่ยต่อพื้นที่ใช้สอยถือเป็นปัจจัยภายในที่มีผลต่อการตัดสินใจเลือกซื้อ/เช่าที่อยู่อาศัยมากที่สุด (42%) ซึ่งสอดคล้องกับเหตุผลส่วนใหญ่ที่ชาวมาเลเซียเลือกซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุนเป็นหลัก ตามมาด้วยพิจารณาจากประเภทที่อยู่อาศัย (36%) และขนาดที่อยู่อาศัย (31%) ส่วนปัจจัยภายนอกโครงการที่มีผลต่อการตัดสินใจนั้น เกือบครึ่ง (49%) จะให้ความสำคัญกับทำเลที่ตั้งมากที่สุด ตามมาด้วยความปลอดภัยของโครงการ (47%) โครงสร้างพื้นฐานและสิ่งอำนวยความสะดวก (34%) อย่างไรก็ดี แม้ความยั่งยืนจะเป็นเทรนด์ที่เกิดขึ้นใหม่ในแวดวงที่อยู่อาศัย แต่มีเพียง 1 ใน 4 (26%) เท่านั้นที่ยินดีจะจ่ายเงินเพิ่มขึ้นเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยที่มีแนวคิดรักษ์โลก (Green Home) ขณะที่ส่วนใหญ่ (62%) เปิดรับแนวคิดนี้แต่ยังคงมีความไม่แน่ใจในตอนนี้
 
•    มากกว่าครึ่ง (59%) ของชาวเวียดนามเผยว่าเหตุผลหลักที่ทำให้วางแผนซื้อที่อยู่อาศัยในอีก 1 ปีข้างหน้ามาจากความต้องการซื้อเพื่อลงทุนมากที่สุด รองลงมาคือต้องการพื้นที่สำหรับพ่อแม่/บุตรหลาน (26%) และต้องการพื้นที่ส่วนตัว (22%) แม้ปีนี้จะมีความท้าทายเกิดขึ้นในตลาดอสังหาฯ ของเวียดนาม แต่การเติบโตทางเศรษฐกิจอย่างต่อเนื่องในช่วงที่ผ่านมา ส่งผลให้ชาวเวียดนามมีความพร้อมทางการเงินพอสมควร โดยเกือบ 2 ใน 5 (38%) ของผู้ที่วางแผนซื้อที่อยู่อาศัยเผยว่ามีเงินออมเพียงพอที่จะซื้อบ้าน/คอนโดฯ เป็นของตัวเองแล้ว ถือเป็นระดับที่สูงที่สุดในอาเซียน ขณะที่มากกว่าครึ่ง (53%) เก็บเงินเพื่อซื้อได้ครึ่งทางแล้ว มีเพียง 8% เท่านั้นที่ยังไม่ได้เริ่มแผนออมเงินซื้อบ้าน ซึ่งต่ำที่สุดเมื่อเทียบกับประเทศอื่นในอาเซียน อย่างไรก็ตาม เมื่อพูดถึงความท้าทายในการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย มากกว่าครึ่ง (51%) เผยว่าความไม่มั่นคงในอาชีพและรายได้เป็นอุปสรรคหลักเมื่อต้องขอสินเชื่อบ้าน และตามมาด้วย 38% ไม่คุ้นเคยในการเตรียมเอกสาร 
 
ขณะเดียวกัน เหตุผลหลักของผู้ที่เลือกเช่าที่อยู่อาศัยใน 1 ปีข้างหน้านั้น ส่วนใหญ่ (38%) เผยว่าไม่ต้องการปักหลักอยู่ที่ใดที่หนึ่งและชอบความยืดหยุ่นของการเช่า ตามมาด้วยมองว่าที่อยู่อาศัยมีราคาแพง จึงอยากเก็บเงินไว้แทน (29%) และไม่เห็นความจำเป็นที่ต้องซื้อที่อยู่อาศัยในเวลานี้ (27%) อย่างไรก็ดี ผู้เช่าส่วนใหญ่ (31%) วางแผนจะเช่าที่อยู่อาศัยไม่เกิน 2 ปี ก่อนจะซื้อเป็นของตัวเองในอนาคต โดยหากบ้าน/คอนโดฯ ที่เช่าอยู่มีการปรับราคาขึ้น ผู้เช่าส่วนใหญ่ (30%) เลือกที่จะวางแผนซื้อที่อยู่อาศัยให้เร็วขึ้น รองลงมาคือเลือกหาที่ใหม่ที่ค่าเช่าถูกกว่าแทน และจะลดค่าครองชีพลงเพื่อมาใช้จ่ายค่าเช่า ในสัดส่วนเท่ากันที่ 28% 
 
•    เหตุผลที่ทำให้ชาวไทยตัดสินใจเลือกซื้อที่อยู่อาศัยมาจากความต้องการของตนเองเป็นหลัก แตกต่างจากชาวมาเลเซียและชาวเวียดนามที่ให้ความสำคัญไปที่การลงทุนมาเป็นอันดับแรก โดยชาวไทยส่วนใหญ่ (44%) ซื้อเพราะต้องการพื้นที่ส่วนตัวมากที่สุด รองลงมาคือ ซื้อเพื่อการลงทุน (28%) และต้องการพื้นที่สำหรับพ่อแม่/บุตรหลาน (24%) ซึ่งวัยทำงานมักจะเริ่มขยับขยายที่อยู่อาศัยเพื่อรองรับการสร้างครอบครัวในอนาคต อย่างไรก็ดี เมื่อพูดถึงความพร้อมทางการเงินของคนไทย มีผู้ที่วางแผนซื้อที่อยู่อาศัยเพียง 2 ใน 5 (24%) เท่านั้นที่มีเงินออมเพียงพอที่จะซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองในเวลานี้ ขณะที่ส่วนใหญ่ (54%) เก็บเงินได้เพียงครึ่งทางเท่านั้น และ 1 ใน 5 (21%) ยังไม่ได้เริ่มแผนเก็บเงินใด ๆ ขณะเดียวกัน ปัจจัยทางการเงินยังคงเป็นความท้าทายเมื่อต้องยื่นขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยมากกว่าครึ่งของชาวไทย (56%) เผยว่ารายได้และอาชีพที่ไม่มั่นคงถือเป็นอุปสรรคสำคัญในการขอสินเชื่อบ้าน ตามมาด้วยมีประวัติทางการเงินที่ไม่ดี (32%) และสัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (Debt Service Ratio: DSR) ไม่เอื้ออำนวย (29%)  
 
นอกจากนี้ ความท้าทายทางการเงินยังส่งผลให้ชาวไทยหันมาเลือกการเช่าแทน เกือบ 2 ใน 3 (64%) ของผู้ที่เลือกเช่าเผยว่าไม่มีเงินเก็บเพียงพอในการซื้อที่อยู่อาศัย ขณะที่ 41% มองว่าที่อยู่อาศัยมีราคาแพงเกินไปจึงขอเก็บเงินไว้แทน และไม่เห็นความจำเป็นเร่งด่วนที่ต้องซื้อในเวลานี้ (30%) อย่างไรก็ดี เมื่อพิจารณาปัจจัยภายในที่มีผลต่อการตัดสินใจเลือกซื้อ/เช่าที่อยู่อาศัย เกือบครึ่งของชาวไทย (45%) เลือกจากขนาดที่อยู่อาศัยเป็นอันดับแรก ตามมาด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกภายในที่พัก (41%) และราคาเฉลี่ยต่อพื้นที่ใช้สอย (38%) ขณะที่ปัจจัยภายนอกโครงการที่มีผลต่อการตัดสินใจ มากกว่าครึ่งจะให้ความสำคัญกับความปลอดภัยของโครงการเป็นหลัก (51%) และต้องเดินทางได้สะดวกด้วยระบบขนส่งสาธารณะ (50%) ตามมาด้วยเลือกจากทำเลที่ตั้งของโครงการ (47%)