ท่ามกลางความผันผวนทางเศรษฐกิจและสถานการณ์เงินเฟ้อ ประกอบกับความตึงเครียดเชิงภูมิรัฐศาสตร์ที่ก่อให้เกิดผลกระทบด้านต้นทุนและการผลิตหยุดชะงัก นำมาซึ่งความท้าทายสำหรับผู้ประกอบการธุรกิจอย่างเลี่ยงไม่ได้  อย่างไรก็ดี ยังมีโอกาสที่สะท้อนมุมมองเชิงบวกต่อห่วงโซ่อุปทานและภาคอุตสาหกรรมของไทย 

โดยเฉพาะช่วงโควิด-19 ที่ผ่านมา นักลงทุนหลายรายได้เห็นแล้วว่า กองทรัสต์อุตสาหกรรม (Industrial REIT) สามารถโตแกร่งฝ่าโควิด-19 ด้วยอานิสงค์ของธุรกิจE-Commerce ต่อเนื่องมาจนถึงต้นปี 2566 ท่ามกลางแนวโน้มเศรษฐกิจที่จะยังคงผันผวนและไม่แน่นอน กองทรัสต์อุตสาหกรรมจะเดินหน้าเติบโตต่อได้อย่างไรPROSPECT REIT ได้เผย 5 ปัจจัยสำคัญผลักดันกองทรัสต์อุตสาหกรรมโตสวนกระแส

1. การเติบโตของภาคอุตสาหกรรม

จากข้อมูลของ สำนักงานเศรษฐกิจอุตสาหกรรม (สศอ.) ได้ประมาณการดัชนีผลผลิตอุตสาหกรรม (MPI) คาดว่าปี 2566 ดัชนีภาคอุตสาหกรรมจะขยายตัวต่อเนื่อง อยู่ที่2.5-3.5% รับอานิสงค์การขยายตัวของกิจกรรมทางเศรษฐกิจในประเทศและการท่องเที่ยวที่กลับมาดีขึ้น ส่งผลให้การผลิตในอุตสาหกรรมอาหารและอุตสาหกรรมเครื่องดื่มขยายตัวเป็นอย่างดี ปัจจัยดังกล่าวส่งผลให้ผู้ประกอบการมองหาคลังสินค้าและโรงงานเพิ่มเติมเพื่อเสริมกำลังการผลิต รองรับการเติบโตทางธุรกิจ ซึ่งโมเดลการเช่าอาคารคลังสินค้าและโรงงาน ช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถขยายธุรกิจได้รวดเร็วยิ่งขึ้น 

2. อัตราค่าเช่าอาคารไม่เปลี่ยนแปลงตามความผันผวนทางเศรษฐกิจ 

ธุรกิจคลังสินค้าและโรงงานให้เช่ามีรายได้หลักมาจากค่าเช่าที่ได้รับเป็นประจำในแต่ละเดือน ทำให้ค่าเช่าไม่เปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยยะสำคัญตามสภาพเศรษฐกิจที่เปลี่ยนไป ทำให้ภาพรวมของกองทรัสต์อุตสาหกรรม (Industrial REIT) จากช่วงโควิด-19 ที่ผ่านมา จึงไม่ได้รับผลกระทบมากนักและยังสามารถจ่ายผลประโยชน์ตอบแทนที่ดีอย่างสม่ำเสมอ โดยอัตราการจ่ายปันผลเฉลี่ยของกองทรัสต์อุตสาหกรรมจะอยู่ที่ประมาณ 6-8% ต่อปี ปัจจุบันแต่ละกองทรัสต์ ได้มีการนำทรัพย์สินศักยภาพสูงเข้าสู่กองทรัสต์กันอย่างต่อเนื่อง เพื่อขยายมูลค่าสินทรัพย์และสร้างการเติบโต

3. ทำเลศักยภาพผลักดันการเติบโตระยะยาว

การลงทุนในทรัพย์สินศักยภาพที่ตั้งอยู่บนทำเลยุทธศาสตร์โลจิสติกส์และอุตสาหกรรมเป็นอีกปัจจัยหลักในการวางรากฐานการเติบโตของกองทรัสต์อุตสาหกรรม โดยพื้นที่ยุทธศาสตร์อุตสาหกรรมที่สำคัญของไทย ส่วนใหญ่จะอยู่ในพื้นที่ที่เชื่อมต่อการขนส่งและกระจายสินค้า ทั้งภายในและภายนอกประเทศ อาทิ สมุทรปราการ, อยุธยา, พื้นที่EEC เป็นต้น 

4. นโยบายส่งเสริมการลงทุน หนุนผู้ประกอบการตั้งฐานการผลิตในไทย

การเปิดประเทศหลังสถานการณ์โควิด-19 เริ่มคลี่คลาย เป็นจังหวะที่นักลงทุนต่างชาติเริ่มทยอยเข้ามาดูพื้นที่และอาคารคลังสินค้าและโรงงาน นอกจากทำเลที่ดีแล้วนั้นปัจจัยด้านนโยบายการส่งเสริมการลงทุน และความตกลงการค้าเสรียังช่วยเพิ่มความน่าสนใจให้นักลงทุนต่างชาติเข้ามาตั้งฐานการผลิตในไทย ตัวเลขยอดขอรับการส่งเสริมการลงทุนจาก สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน หรือ บีโอไอ ระบุว่า ปี2565 มีมูลค่าขอรับการส่งเสริมการลงทุนสูงสุดตั้งแต่เกิดการระบาดของไวรัสโควิดกว่า 6.6 แสนล้านบาท ในอุตสาหกรรมหลัก ได้แก่ อุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์และเครื่องใช้ไฟฟ้า อุตสาหกรรมยานยนต์และชิ้นส่วน อุตสาหกรรมเกษตรและแปรรูปอาหาร อุตสาหกรรมปิโตรเคมีและเคมีภัณฑ์ และอุตสาหกรรมดิจิทัล โดยอุตสาหกรรมยานยนต์ไฟฟ้า และอุตสาหกรรมดิจิทัล เลือกไทยเป็นฐานการผลิตสำคัญในภูมิภาคขณะที่ยอดขอส่งเสริมการลงทุนจากต่างประเทศ (FDI) ขยายตัวอยู่ที่ 36% โดยจีนสูงสุด ตามด้วยญี่ปุ่น และสหรัฐอเมริกา ส่งผลให้เจ้าของโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมที่มีการสนับสนุนการลงทุนในรูปแบบต่าง ๆ อาทิ พื้นที่เขตปลอดอากร(Free Zone) ซึ่งโดดเด่นด้านสิทธิประโยชน์ทางภาษี สามารถใช้จุดนี้มาดึงดูดผู้ประกอบการที่ต้องพึ่งพาการนำเข้า-ส่งออกสินค้า ให้เข้ามาใช้พื้นที่เพิ่มมากขึ้น  

5. การยกระดับตลาดคลังสินค้าและโรงงานให้เช่า 

ด้วยรูปแบบอาคารและบริการที่หลากหลายตอบโจทย์ผู้เช่าจากความต้องการและการแข่งขันที่สูงขึ้น ทำให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมต่างเร่งเครื่องพลิกโฉม อาคารให้มีความหลากหลายตอบโจทย์ผู้เช่า ไม่ว่าจะเป็นอาคารสร้างตามความต้องการ (Built to Suit) อาคารสำเร็จรูป (Ready Built) อาคารสร้างลักษณะพิเศษ เช่นคลังสินค้าแบบห้องเย็น (Cold Storage) ถังเก็บสารเคมี (Tank Farm) หรือแม้แต่ใช้เทคโนโลยีที่ทันสมัยเป็นอาคารแบบ Smart Warehouse รวมถึงขนาดของอาคารที่ยืดหยุ่นต่อการใช้งาน และการให้บริการกับผู้เช่าที่มากขึ้น สนองความต้องการรอบด้าน ช่วยเพิ่มโอกาสดึงดูดนักลงทุนต่างชาติเข้ามาลงทุน เป็นผลดีต่อกองทรัสต์ในระยะยาว

สำหรับภาพรวมตลาดกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ กอง REIT นางสาวอรอนงค์ ชัยธง ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พรอสเพค รีท แมเนจเมนท์จำกัด ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ PROSPECT REIT ให้ความเห็นว่า “ปี 2566 เป็นปีที่มีทั้งโอกาสและความท้าทาย จากข้อมูลอัตราการเช่าของหลายกองทรัสต์ที่ประกาศออกมา มีการฟื้นตัวปรับเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน ทั้งในกลุ่มกองทรัสต์อาคารศูนย์การค้า(Retail) กองทรัสต์โรงแรม (Hotel) กองทรัสต์สนามบิน (Airport) และกองทรัสต์ศูนย์แสดงสินค้าและการประชุม (Exhibition Center) ซึ่งได้รับผลเชิงบวกจากการเปิดประเทศแบบเต็มรูปแบบ และการกลับมาของนักท่องเที่ยวต่างชาติที่หลายประเทศเริ่มผ่อนคลายมาตรการด้านโควิด-19 ส่งผลให้เกิดกิจกรรมทางเศรษฐกิจเพิ่มขึ้น 

สำหรับกองทรัสต์อุตสาหกรรม ที่ลงทุนในคลังสินค้าและโรงงานให้เช่าปีนี้มีแนวโน้มเติบโตต่อ สืบเนื่องจากเศรษฐกิจที่กำลังฟื้นตัว โดยเฉพาะภาคส่งออกยังคงเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญของประเทศ ซึ่งดีมานด์การใช้งานคลังสินค้าและโรงงานให้เช่าจะเติบโตเกี่ยวเนื่องไปกับภาคการส่งออกในกลุ่มธุรกิจแปรรูปอาหาร ชิ้นส่วนประกอบและแบตเตอรี่รถยนต์ และธุรกิจผลิตบรรจุภัณฑ์ ที่กำลังมาแรงอยู่ในขณะนี้”

เส้นทางการเติบโตของกองทรัสต์ประเภทอุตสาหกรรม ยังสะท้อนได้จากแผนการเพิ่มทุนครั้งที่ 1 ของกองทรัสต์ PROSPECT REIT ซึ่ง ก.ล.ต. ได้อนุมัตินับหนึ่งไฟลิ่งไปเมื่อพฤศจิกายนปีที่แล้ว เพื่อลงทุนเพิ่มเติมในทรัพย์สินศักยภาพสูง จำนวน 2 โครงการ บนทำเลยุทธศาสตร์โลจิสติกส์ของไทย ถนนเทพารักษ์ และ ถนนบางนา-ตราด กม. 19 พื้นที่เช่ารวมกว่า 70,129 ตร.ม. ครอบคลุมพื้นที่ในเขตอุตสาหกรรมทั่วไป และเขตปลอดอากร (Free Zone) มูลค่าลงทุนรวมไม่เกิน 1,800 ล้านบาท คาดว่าจะสามารถเสนอขายหน่วยทรัสต์เพิ่มทุนภายในช่วงไตรมาสแรกปี 2566