KKP วิเคราะห์อสังหาฯ ไทยปี 2567 หดตัวหนัก

บ้านใหม่เสี่ยงเหลือค้างสูงสุดในรอบ 8 ปี หวังมาตรการใหม่ช่วยพยุง

[อ่านรายงานฉบับเต็มได้ที่ https://media.kkpfg.com/document/2024/Nov/Real-estate-market-in-thailand-2024_Final.pdf ]

สายงานสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร เผยว่าในปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย โดยเฉพาะกรุงเทพฯ และปริมณฑล เผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่องจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อการชะลอตัวนี้ได้แก่ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่สูงถึง 90% ของ GDP การปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยยังคงอยู่ในระดับสูง และการสะสมของสินค้าคงค้าง (inventory) ที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งทำให้ผู้ประกอบการเลือกที่จะชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ รวมถึงมุ่งเน้นไปที่การพัฒนาโครงการระดับราคาสูง ซึ่งอาจนำไปสู่การอิ่มตัวในตลาดสินค้าระดับนี้ในอนาคต อย่างไรก็ตาม คาดว่าในไตรมาสที่ 2 ปี 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีโอกาสที่จะปรับตัวดีขึ้น จากปัจจัยสนับสนุนที่คาดว่าจะมีมากขึ้น เช่น การปรับลดอัตราดอกเบี้ย การผ่อนคลายเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อจากสถาบันการเงิน มาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อาจจะมีความเข้มข้นมากขึ้นจะเป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่ช่วยส่งเสริมให้ตลาดมีการฟื้นตัว รวมถึงการลงทุนของภาครัฐและการดำเนินนโยบายเศรษฐกิจที่เป็นรูปธรรมจากรัฐบาลใหม่ ที่จะช่วยสร้างความมั่นใจให้กับนักลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์

กำลังซื้อหด ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยปี 2567 สะดุด

จากการคาดการณ์ ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศจะลดลง 15% หรือประมาณ 320,000 หน่วย ซึ่งเป็นยอดที่ต่ำที่สุดในรอบ 8 ปี โดยกรุงเทพฯ และปริมณฑลจะลดลง 8% และในภาคตะวันออกลดลงถึง 11% สาเหตุหลักมาจากการปฏิเสธสินเชื่อของธนาคารที่ยังคงเข้มงวด ประกอบกับภาระหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง และภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่

แน้วโน้มการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2567

การเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2567 มีแนวโน้มลดลงอย่างชัดเจน โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียมที่มียอดเปิดตัวลดลงถึง 50% เมื่อเทียบกับปี 2566 โครงการแนวราบก็มีการชะลอการเปิดตัวเช่นกัน แต่ลดลงในอัตราที่น้อยกว่า (3%) ตลาดบ้านเดี่ยวมีการเติบโตถึง 60% ในเขตปริมณฑล ขณะที่โครงการทาวน์เฮ้าส์กลับพบว่ามียอดเปิดตัวลดลงถึง 24% เนื่องจากกำลังซื้อของกลุ่มระดับกลาง-ล่างลดลงอย่างชัดเจน

ทิศทางการพัฒนาโครงการและความต้องการในปี 2567

บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์เป็นประเภทที่อยู่อาศัยที่ยังคงมีความต้องการสูง โดยเฉพาะในระดับราคา 5-10 ล้านบาท ซึ่งยังคงเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงและต้องการพื้นที่ขนาดใหญ่ ในขณะที่บ้านเดี่ยวระดับราคามากกว่า 15 ล้านบาทเริ่มมีสัญญาณการอิ่มตัว และสินค้าคงค้างของบ้านในระดับนี้มีโอกาสเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในทางกลับกัน ทาวน์เฮ้าส์กลุ่มระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจและการแข่งขันที่สูง

การปรับตัวของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์

ผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 ได้มีการปรับตัวอย่างต่อเนื่องเพื่อลดความเสี่ยงจากตลาดที่ชะลอตัว เช่น การลดต้นทุนการดำเนินงาน หันมาให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการที่มีความยั่งยืน รวมถึงการขยายธุรกิจไปยังกลุ่มอื่นๆ เช่น โรงแรม อพาร์ทเม้นท์ และสถานออกกำลังกาย เพื่อลดการพึ่งพาตลาดอสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียว

สำหรับภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 ยังคงเผชิญกับความท้าทายอย่างหนักจากภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ รวมถึงปัญหาหนี้ครัวเรือนและการปฏิเสธสินเชื่อที่ยังอยู่ในระดับสูง ส่งผลให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยและการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงอย่างมาก โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียมที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุด อย่างไรก็ตาม การโอนกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติยังคงเป็นปัจจัยบวกที่ช่วยขับเคลื่อนตลาดได้ในบางพื้นที่ ขณะที่การปรับตัวของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์มุ่งเน้นไปที่ความยั่งยืนและการขยายธุรกิจเพื่อลดความเสี่ยงจากตลาดที่ผันผวน

ตลาดอสังหาฯ ปี 2568 มีปัจจัยบวกจากการลดดอกเบี้ย บ้านแฝด บ้านเดี่ยว 7-15 ล้านมีแนวโน้มโตดี

สายงานสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร วิเคราะห์ว่าการปรับลดอัตราดอกเบี้ยระหว่าง 0.5% - 0.75% ในปี 2568 จะช่วยกระตุ้นกำลังซื้อของผู้บริโภคได้ โดยเฉพาะกลุ่มระดับกลางและล่างที่ได้รับผลกระทบจากหนี้ครัวเรือนสูงในช่วงก่อนหน้า การปรับตัวของภาคบริการ ที่คาดว่าจะขยายตัวมากขึ้นในปี 2568 จะช่วยสร้างรายได้และกระตุ้นการบริโภคในวงกว้าง ส่งผลบวกต่อตลาดอสังหาฯ ที่เชื่อมโยงกับภาคบริการในเมืองใหญ่ เช่น กรุงเทพฯ และแหล่งท่องเที่ยว โดยผู้ประกอบการควรปรับเปลี่ยนพัฒนาโครงการแนวราบ เพื่อตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยจริง (Real Demand) อย่างไรก็ตามการพัฒนาบ้านเดี่ยวในราคาสูงกว่า 20 ล้านบาทอาจเผชิญภาวะอิ่มตัว แต่โครงการบ้านเดี่ยวในราคากลาง (7-15 ล้านบาท) จะยังคงเป็นตลาดที่น่าลงทุน ส่วนทาวน์เฮ้าส์ กลุ่มระดับราคากลาง-ล่าง ยังคงต้องเฝ้าระวัง จากปัญหารายได้ยังปรับไม่ทันกับราคาทาวน์เฮ้าส์ที่ปรับตัวสูงขึ้น และภาระหนี้ของกลุ่มผู้ซื้อบ้านราคานี้ยังอยู่ในระดับสูง ส่วนบ้านแฝดยังสามารถพัฒนาได้ และมีแนวโน้มเติบโตขึ้น

โอกาสของการพัฒนาโครงการคอนโด

คอนโดระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทมีการแข่งขันสูงและกำลังซื้อที่จำกัด น่าจะยังคงชะลอตัวต่อเนื่องในปี 2568 หากไม่มีมาตรการกระตุ้นจากภาครัฐ อย่างไรก็ตามกลุ่มนี้จะมีโอกาสในการฟื้นตัวกลับมาเติบโตได้เมื่อโครงการรถไฟฟ้าสร้างใกล้แล้วเสร็จ หรือมีความชัดเจนมากขึ้น อย่าง สายสีม่วงใต้ (เตาปูน-ราษฏร์บูรณะ) สายสีส้มตะวันตก (ศูนย์วัฒนธรรม-บางขุนนนท์) และสายสีน้ำตาล (แคราย-ลำสาลี)

แนวโน้มการลงทุนจากต่างชาติ

ตลาดการซื้อคอนโดของชาวต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มนักลงทุนจีนและรัสเซีย จะยังคงเป็นปัจจัยที่สำคัญในการขับเคลื่อนตลาดคอนโดในพื้นที่กรุงเทพฯ และจังหวัดท่องเที่ยว เช่น ภูเก็ต พัทยา การพัฒนาของระบบโครงสร้างพื้นฐาน เช่น โครงการรถไฟฟ้าและสนามบินจะช่วยกระตุ้นการลงทุนในกลุ่มนี้เพิ่มขึ้น

อสังหาฯ เพื่อความยั่งยืนมาแรง ตอบโจทย์ผู้บริโภค

แนวโน้มการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ ที่เน้นความยั่งยืน เช่น บ้านประหยัดพลังงาน ระบบกรองอากาศเพื่อลดมลพิษในการอยู่อาศัย การใช้วัสดุรักษ์โลก ที่ลดการปล่อยก๊าซเรือนกระจก ฯลฯ จะเริ่มเป็นที่ต้องการมากขึ้นในปี 2568 เนื่องจากผู้บริโภคหันมาให้ความสำคัญกับคุณภาพชีวิตและสุขภาพมากขึ้น การพัฒนาบ้านที่เน้นเทคโนโลยีสีเขียว (Green Tech) จะเป็นปัจจัยที่ช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถแข่งขันในตลาดได้

สรุปแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 คาดว่าจะมีการฟื้นตัวแบบช้าๆ โดยมีปัจจัยบวกจากการลดดอกเบี้ยและการขยายตัวของภาคบริการ อย่างไรก็ตาม ตลาดคอนโดราคาต่ำยังคงเผชิญความท้าทายสูง ในขณะที่ตลาดแนวราบ โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวระดับกลาง จะยังคงเป็นกลุ่มที่น่าสนใจในการลงทุน